Tòa án nhân dân tỉnh sóc trăng

Trường hợp của ông M là một ví dụ.

Ông M và bà A có tất cả có 06 người con, bao gồm 02 trai và 04 gái. Hai người con trai đã được vợ chồng ông M chia đất và đã đứng tên QSD đất từ trước. Người con gái lớn là bà S cũng đã được chia phần, đi lấy chồng và làm ăn xa. Đến năm 2014, vợ chồng ông M làm thủ tục tặng cho phần đất còn lại cho 03 người con gái là bà T, bà C và bà N. Do bà N là con út nên được chia phần nhiều hơn, ở phía mặt tiền, có diện tích 5.865,3m2 và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2014. Trên thửa đất bà N đứng tên vẫn còn cây trồng, mộ, lối đi chung và 01 căn nhà cấp 4 thuộc sở hữu của vợ chồng ông M nhưng không được đề cập trong Hợp đồng tặng cho. Sau khi được cho đất, bà N có cơ sở buôn bán ở chợ nên đã giao lại cho ông M quản lý, hưởng huê lợi trên đất, đồng thời ông M sống một mình tại căn nhà trên. Bà A thì ở riêng nơi khác.

Sau đó, bà S là con gái lớn của vợ chồng ông M do làm ăn thất bại nên về cất nhà tạm dưới mé sông, gần nhà ông M, không thuộc Giấy CNQSD đất của bà N. Thời gian ở đây, bà S có tới lui chăm sóc ông M và được ông M đồng ý cho hơn 1.500m2 đất và cất nhà trên phần đất của bà N (bà S có cung cấp được “Tờ phân chia tài sản ngày 03/4/2014” bằng giấy tay – ngày tặng cho trước ngày lập Hợp đồng tặng cho bà N đúng 01 ngày). Khi bà S xây dựng được nền móng nhà và chuồng trại chăn nuôi nhỏ thì bà N phát hiện, ngăn cản và phát sinh tranh chấp.

Ngày 12/12/2019, ông M đã nộp đơn khởi kiện, khi đó ông đã 92 tuổi nhưng tình trạng sức khỏe vẫn còn minh mẫn. Trong đơn, ông M cho rằng sau khi tặng cho đất, bà N có hành vi ngược đãi ông, không chăm lo sức khỏe, ít khi tới lui thăm nom và cũng không cho tiền ông. Đồng thời, ông M yêu cầu bà N tách cho bà S phần diện tích đất bà S đang quản lý, sử dụng để bà S xây nhà ở nhưng bà N không đồng ý và ngăn cản việc bà S xây dựng nhà nên ông M khởi kiện yêu cầu hủy việc tặng cho đất để lấy lại đất sử dụng và cắt cho bà S phần diện tích bà S đang quản lý. Bà N đồng thời có đơn yêu cầu phản tố công nhận diện tích đất trên thuộc quyền sử dụng của bà, buộc bà S tháo dỡ các công trình đã tự ý xây cất trên đất.

Tại bản án sơ thẩm số 105/2020/DS-ST ngày 28/9/2020, Tòa án nhân dân huyện K xét xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông M; Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà N; Ghi nhận căn nhà trên đất thuộc sở hữu của ông M, không tranh chấp; Ghi nhận các đương sự thống nhất cho ông M tiếp tục hưởng huê lợi trên đất cho đến khi ông M chết; Ghi nhận việc sử dụng lối đi chung; Buộc bà S tháo dỡ công trình trên đất.

Bản án phúc thẩm số: 25/2021/DS-PT ngày 23/3/2021, Tòa án nhân dân tỉnh S giải quyết: Chấp nhận một phần nội dung kháng cáo của ông M và bà S, sửa và hủy một phần quyết định của bản án sơ thẩm như sau: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông M, hủy một phần Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 04/4/2014 giữa bà A và ông M với bà N đối với đất khuôn viên Nhà thuộc quyền sở hữu của ông M có diện tích 129,5m2, đất mộ diện tích 12,8m2 và đất lối đi chung diện tích 79,4m2 nằm trong diện tích đất 5.865,3m2; Ổn định cho bà S tiếp tục sử dụng diện tích 1.075,2m2; Ghi nhận sự tự nguyện của ông M tiếp tục thực hiện Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 04/4/2014 đối với diện tích đất 4.564,4m2(có diện tích buộc bà S giao trả 455,8m2); Hủy một phần quyết định của bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu của bà N về việc công nhận diện tích đất 5.865,3m2; Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn N, buộc bà S trả lại cho bà N diện tích 455,8m2; Buộc bà S trả lại cho bà N giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ổn định 1.075,2m2 với số tiền 63.000.000 đồng. Các tài sản trên trên diện tích đất 4.564,4m2 cấp phúc thẩm thống nhất cách giải quyết của cấp sơ thẩm.

Tranh chấp giữa các đương sự vẫn chưa ngã ngũ khi bị đơn có yêu cầu giải quyết giám đốc thẩm, còn ông M hiện đã chết.

Bài học rút ra trong vụ án trên đối với giao dịch Hợp đồng tặng cho QSD đất như sau:

- Khi giao kết hợp đồng cần xác định đầy đủ những người có quyền sử dụng, sở hữu tài sản tặng cho. Trường hợp đất cấp cho hộ gia đình bà A nhưng bà A và ông M là vợ chồng nên bên tặng cho cần có đầy đủ chữ ký của bà A, ông M và những thành viên trong hộ gia đình vào thời điểm được cấp giấy chứng nhận QSD đất.

- Xác định đầy đủ tài sản được tặng cho gồm những gì. Thông thường các bên chỉ ghi thửa đất nhưng lại quên đi những tài sản trên đất còn có nhà cửa, công trình, cây trồng,…Đối với diện tích đất nền mộ thì không được giao dịch.

- Nếu là Hợp đồng tặng cho có điều kiện cần ghi cụ thể các điều kiện vào hợp đồng, tránh trường hợp chỉ nói miệng sẽ rất khó chứng minh về sau.

- Thông thường, các bậc cha mẹ có suy nghĩ quyền sử dụng đất tặng cho con vẫn có thể đòi lại vì họ chính là người tạo lập nên tài sản. Tuy nhiên, khi bên được tặng cho đã xác lập quyền sử dụng (có Giấy Chứng nhận QSD đất) thì thuộc quyền sử dụng của bên nhận tặng cho, trừ khi rơi vào các trường hợp:

  1. Trường hợp tặng cho tài sản có điều kiện

  Theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.

Như vậy, người nhận tặng cho sẽ chỉ được nhận tài sản khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ mà người tặng cho đã đưa ra trong hợp đồng tặng cho. Nếu bên phía được tặng cho là con cái không thực hiện được nghĩa vụ trong hợp đồng tặng cho đó thì cha mẹ có thể đòi lại tài sản đã tặng cho đó.

2. Trường hợp hợp đồng tặng cho không có điều kiện nhưng vô hiệu

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 về việc tặng cho bất động sản quy định:

“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Nếu hợp đồng tặng cho không đúng với các quy định trên thì có thể bị coi là một hợp đồng vô hiệu. Khi đó, hai bên sẽ trao trả cho nhau những gì đã nhận, tức là con cái sẽ phải trả lại bất động sản đã được cha mẹ tặng cho.

Xuất phát từ tình cảm gia đình nên một số người dân chưa có thói quen thực hiện đúng những quy định của pháp luật. Hoặc có hiểu biết về pháp luật nhưng cũng chưa đầy đủ dẫn đến nội dung Hợp đồng tặng cho có nhiều thiếu sót (trường hợp trên là thiếu sót về tài sản trên đất, thành viên hộ gia đình). Bậc làm cha mẹ cũng nên thực hiện đúng lời hứa của mình. Việc hứa hẹn tặng cùng 01 tài sản nhưng cho nhiều người con dẫn đến các con phát sinh tranh chấp, tình cảm sứt mẻ. Nếu không chắc chắn về việc con cái sẽ chăm lo tốt lúc tuổi già, các bậc cha mẹ nên chọn hình thức lập di chúc vào thời điểm bản thân sáng suốt nhất thay vì lập Hợp đồng tặng cho QSD đất có điều kiện.

Trên đây là quan điểm của cá nhân.

Linh Đa – TAND huyện Kế Sách